El Gobierno dicta un real decreto ley de reforma del mercado del alquiler en el último Consejo de Ministros de la legislatura, incluyendo prácticamente todas las medidas del decreto anterior, a lo que se añade que la subida de las rentas anuales queda anclada al IPC y la creación de un índice de precios de la vivienda. Dicho decreto necesitará ser convalidado por el Congreso de los Diputados a través de la Diputación Permanente, con las Cortes se disueltas desde el 5 de marzo.
Estas son brevemente las medidas del nuevo Real Decreto-ley de medidas del alquiler de viviendas:
La reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) que afecta a los contratos:
- Se amplía el plazo de prórroga obligatoria de los contratos de alquiler de tres (3) a cinco (5) años, y se ampliará la prórroga tácita de uno (1) a tres (3) años para personas físicas, en el caso de que el arrendador o el arrendatario no manifiesten su voluntad de no renovarlo.
- En el caso de que la parte arrendadora sea una persona jurídica serán siete (7) años de contrato obligatoria y tres (3) de tácita.
- La subida de la renta anual estará ligada al IPC durante el tiempo que dure el contrato (5 años).
- Se limita a dos (2) meses de renta las garantías adicionales a la fianza (un mes), salvo que se trate de contratos de larga duración.
- En el caso de que el arrendador o el arrendatario manifiesten su voluntad de no renovarlo, el arrendador debe comunicarlo al inquilino con cuatro (4) meses de antelación. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar con dos (2) meses de antelación.
- La potestad de recuperación de la vivienda por el propietario para resolver anticipadamente el contrato debe quedar recogida expresamente en el contrato – como que lo necesite para su vivienda habitual, de sus hijos o cónyuge si cambian las circunstancias familiares-.
- El comprador de una vivienda en alquiler debe respetar el contrato vigente, esté o no inscrito en el Registro de la Propiedad.
- Si hay acuerdo entre propietario e inquilino se podrán realizar obras de mejora de la vivienda sin necesidad de firmar un nuevo contrato.
- Los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato irán a cargo del arrendador, siempre que sea una persona jurídica.
La novedad es que se establecerá un Índice estatal de referencia del alquiler de viviendas, que según afirman fuente del Ministerio de Fomento servirá a nivel informativo para que las CCAA puedan definir sus propios índices y aplicarlos para sus políticas de viviendas, enfocada a incentivos fiscales.
Este índice estará disponible en un plazo de ocho meses y lo publicará el Ministerio de Fomento. Contará con información de todos los estamentos: Agencia Tributaria, registradores, notarios, fianzas registradas, portales inmobiliarios, tendrá una temporalidad anual y detallará los precios por ciudades, distritos y barrios.
Beneficios fiscales:
- Los Ayuntamientos podrán establecer una bonificación de hasta el 95% en la cuota del IBI para las viviendas sujetas a alquiler a precio limitado. El particular que cuenta con una vivienda de protección oficial y que decide ponerla en alquiler al precio limitado por el Ayuntamiento o la CCAA correspondiente podrá acceder a la bonificación, en otras palabras, serían las comunidades, que tienen transferida la competencia en vivienda.
- Se establece la exención del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados en la suscripción de contratos de arrendamiento de vivienda para uso estable y permanente. Es decir, se elimina el pago del ITP por parte del inquilino en cualquier CCAA.
- Se saca la vivienda turística de la regulación de la LAU al tratarse de una actividad económica con lo que se reforma la Ley sobre propiedad horizontal para: pudiendo una mayoría cualificada de tres quintas partes de los propietarios, las comunidades de vecinos adoptar acuerdos que limiten o condicionen el ejercicio de la actividad del alquiler turístico de una vivienda, estableciendo la posibilidad de acordar una mayor contribución de estos al pago de los gastos generales (hasta un 20% más).
Los desahucios
Cuando el juez ordena el desahucio del inquilino, este debe avisar a los servicios sociales para que pueden actúa en caso de vulnerabilidad por parte del inquilino y hasta que se le busque una alternativa habitacional. El desahucio se interrumpirá por el plazo de un (1) mes si el propietario es un particular y se paralizará por el plazo de tres (3) meses si se trata de una persona jurídica. Una vez el juez ordena la demanda de desahucio, debe comunicarlo a los servicios sociales de oficio con fecha y hora exacta del lanzamiento.
Además, y en cuanto a los alquileres de hogares en situación de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 años, en caso de fallecimiento del titular del contrato, el arrendamiento se subrogará al resto de inquilinos de la vivienda.
FUENTE: ADADE CENTRAL
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