Nueva doctrina del Tribunal Supremo en relación al reparto de los gastos de los préstamos hipotecarios
Si el pasado año 2018 podría caracterizarse por ser un año controvertido en cuanto a pronunciamientos judiciales en materia de reclamación de gastos hipotecarios, este año 2019 no podía haber empezado de otra manera.
Después de la polémica sobre quién debía ser el sujeto responsable del impuesto de Actos Jurídicos Documentados en la formalización de un préstamo hipotecario, que motivó la aprobación del Real Decreto– Ley 17/2018, de 8 de noviembre, por el que se modifica el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, acordando que a partir de la entrada en vigor del mismo correspondería al prestamista el pago de este impuesto, una vez más el Tribunal Supremo realiza una nueva interpretación de la cláusula de gastos de los préstamos hipotecarios, pronunciándose ahora sobre su distribución.
Así, el pasado 23 de enero de 2019 la Sala 1.ª del Tribunal Supremo, reunida en Pleno, dictó cinco sentencias, números 44, 46, 47, 48 y 49/2019, que incluyen un polémico pronunciamiento sobre la distribución de los gastos de notaría, registro y gestoría, acordando se repartan entre el consumidor y la entidad financiera por partes iguales, manteniendo en todo caso que será el cliente el encargado de pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados en todos los créditos que se hayas suscrito con anterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto– Ley aprobado.
Esta sentencia justifica la distribución equitativa de los gastos de la siguiente forma:
a) Gastos de notaria: la Sala argumenta que la elevación a escritura pública de la constitución de un préstamo hipotecario o de su modificación o novación interesa tanto al prestamista como al prestatario, de modo que el coste de la matriz de la escritura del préstamo se han de distribuir por mitad. Sin embargo, en el caso de la cancelación de la hipoteca, considera que el interesado es el prestatario, de modo que será él quien corra con dicho gasto.
b) Gastos de Registro: en este caso el Tribunal Supremo entiende que la inscripción de la garantía hipotecaria en el Registro es a favor del banco prestamista, de ahí que sea el único gasto que ha de correr enteramente de parte de la entidad financiera. Por el contrario, la inscripción de la escritura de cancelación del préstamo interesa al prestatario, correspondiendo al consumidor su pago.
c) Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: el Alto Tribunal reitera que, para operaciones previas al Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, el sujeto pasivo de este impuesto es el prestatario, como ya acordó en las sentencias 147 y 148/2018, de 15 de marzo, cuya doctrina se corresponde con la de las sentencias del pleno de la Sala Tercera de este Tribunal Supremo 1669/2018, 1670/2018 y 1671/2018, de 27 de noviembre, que mantienen la anterior jurisprudencia de esa misma Sala Tercera. Sin embargo, en virtud del Real Decreto-ley 17/2018, de 8 de noviembre, a partir del 10 de noviembre de 2018 el sujeto pasivo pasa a ser el prestamista, pues el Real Decreto Ley no contiene regulación de carácter retroactivo.
d) Gastos de gestoría: Se impone su pago por mitad también entre el prestamista y el prestatario.
Igualmente, el Tribunal Supremo se ha pronunciado sobre la comisión de apertura. Esta comisión estaba siendo muy controvertida ya que no existía un criterio uniforme en cuanto a su devolución, lo que provocaba la existencia de una diversidad de criterios en los Juzgados. En este sentido el Tribunal Supremo ha considerado que la comisión de apertura del préstamo no es abusiva, ya que, tras examinar la normativa sectorial aplicable al caso, considera que la misma no es ajena al precio del préstamo. Señala también que se debe presentar de forma transparente y justifica la existencia de dicha comisión en la propia naturaleza del préstamo, entendiendo que se encuentra dentro de la remuneración que el banco espera obtener tras la celebración del negocio de préstamo, al igual que sucede con el interés remuneratorio, debiendo incluirse ambas dentro de la TAE, para que el consumidor puede conocer el coste del crédito
Esta nueva doctrina, que se estima afectará a más de 7 millones de consumidores, incrementa la sensación de inseguridad de los prestatarios, cada vez más acostumbrados a pronunciamientos judiciales a favor de las entidades bancarias, a la misma vez que les lleva a pensar que la reclamación de estas cantidades sea cada vez menos rentable.
EVA MARÍA MARTÍN-MAESTRO
Abogada
ADADE Toledo