"La ley
tendrá un impacto directo en el mercado inmobiliario".
La
nueva Ley de Vivienda fue aprobada por el Gobierno en el mes de
febrero del pasado año y se espera que sea tramitada en el congreso de forma
inminente, en los primeros meses del estrenado 2023.
La ley, que en la actualidad continúa en fase de enmiendas, desarrolla
el derecho constitucional a una vivienda digna, y trata un tema tan delicado y
de gran repercusión. Esta ley está cargada de controversias con voces críticas,
entre las que destaca la del Consejo General del Poder Judicial.
Se centra, fundamentalmente, en el mercado del alquiler, si bien recoge
algunas medidas de calado en el mercado. Entre las principales están las
siguientes que se refieren al mercado de alquiler, la movilización de
la vivienda vacía y la vivienda protegida.
En relación con el mercado del alquiler, la ley establece
que las administraciones competentes podrán establecer zonas denominadas «mercado
residencial tensionado» en las cuales se permitirá implementar actuaciones
orientadas a corregir los posibles desequilibrios detectados. Entre las
condiciones para dicha declaración se encuentra que el porcentaje del coste de
la vivienda, ya sea de la hipoteca o el alquiler y los suministros, sea
superior al 30% del ingreso medio de los hogares del ámbito, o que el alquiler
haya soportado unas subidas superiores al 5% sobre el crecimiento de la
comunidad autónoma.
La declaración de una zona como tensionada supondrá la aplicación de
algunas medidas importantes, entre las que se incluyen la congelación
de las rentas del alquiler de los inquilinos actuales, al poder acogerse
éstos a una prórroga de carácter anual por el plazo de tres años, la limitación
de los nuevos alquileres, a los cuales se les permitirá una tímida subida de
hasta un 10% en casos concretos, la creación de la figura del Gran
Tenedor, para personas físicas o jurídicas titulares de más de 10
viviendas, o estímulos fiscales para el pequeño propietario, siempre que se den
condiciones designadas como de vivienda asequible.
Respecto a la movilización de la vivienda vacía se
establece para propietarios de más de cuatro viviendas un recargo de hasta un
150% en el IBI en las desocupadas, por un período superior a los dos años.
Por último, en relación con la Vivienda Protegida, se
establece un porcentaje de vivienda protegida en toda promoción privada,
fijándolo en un 30%, promoviendo, así, la incentivación de la vivienda
protegida de alquiler asequible y estableciendo para este un 50% del porcentaje
anterior.
Así mismo, el proyecto de la Ley establecía la calificación indefinida
para la vivienda protegida en suelo de reserva, y un plazo de 30 años para la
posible solicitud de desprotección en el resto. Sobre esta prohibición cabe
señalar las matizaciones por las que el gobierno descarta aplicar esta medida
con carácter retroactivo, de tal forma que las viviendas protegidas ya
realizadas mantendrán la posibilidad de descalificar su régimen en los plazos
actuales.
Esta ley pone sobre la mesa puntos ya probados por distintas
administraciones, como es el caso de la limitación de los alquileres, que
Cataluña ha implementado con su Ley Catalana de Vivienda del año 2020, pionera
en España, si bien algunos de sus artículos fueron anulados por el
Tribunal Constitucional.
Los defensores de esta ley sostienen que se ha conseguido
reducir el precio de la vivienda sin reducir su oferta, mientras que sus
detractores mantienen que establecer topes al alquiler no marcados por el
propio mercado agravan el problema al reducir la oferta. Informes como los
elaborados por Josep María Raya y la Universidad
Pompeu Fabra que analizan y comparan el mercado de Barcelona con los
de Berlín, Boston, Estocolmo, San Francisco o Madrid, apuntan en este último
sentido.
Lo que está claro es que una Ley estatal de Vivienda tendrá un
impacto directo en el mercado inmobiliario. Para eso debemos esperar a
conocer su texto definitivo.
FUENTE: ECONOMIST & JURIST
