Cómo ahorrar en el IRPF si ha transmitido una vivienda

Publicado el 12/12/2017
Al llegar el final de año, cada contribuyente debe recordar las operaciones económicas que ha efectuado y ver si puede optimizar el pago de impuestos. A continuación algunas recomendaciones para quienes hayan transmitido una vivienda..

Esta operación genera una alteración en el patrimonio del contribuyente, que da lugar a una ganancia o pérdida patrimonial, a integrar en la base imponible del ahorro. Quizás ésta sea la fuente de renta que admite más posibilidades de planificación, de manera que se deben analizar con cuidado el momento de la transmisión y las posibilidades de reinversión del importe obtenido.

Se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. Asimismo, para que la vivienda constituya la residencia habitual del contribuyente debe ser habitada de manera efectiva, y con carácter permanente, por el propio contribuyente en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición.

La inobservancia de estos plazos no conlleva la pérdida de la condición de habitual de la vivienda, siempre que el incumplimiento se hubiera producido por causas de fuerza mayor, como el fallecimiento del contribuyente u otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de domicilio, tales como la celebración de un matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo, cambio de empleo u otras análogas justificadas.

En este sentido, el Tribunal Superior de Justicia de Madrid interpreta que la convivencia en pareja tiene similar trascendencia al matrimonio, de manera que la ruptura de una relación sentimental y, como consecuencia, el cambio de domicilio de un contribuyente antes del transcurso de los tres años de permanencia en la vivienda, se entendería una causa de fuerza mayor a estos efectos.

Asimismo, la vivienda transmitida tendrá la consideración de habitual, tanto si constituye vivienda habitual en la fecha de la transmisión, como si hubiera tenido tal consideración hasta cualquier día de los dos años anteriores a la fecha de la transmisión, y ello con independencia de que la vivienda hubiera estado desocupada durante ese periodo, o alquilada, generando rendimientos del capital inmobiliario.

Aunque en el concepto de vivienda habitual no se incluyen plazas de garaje y trasteros adquiridos conjuntamente con la vivienda, se interpreta que forman parte de ella, incluso aunque se hubieran segregado previamente.

1- Si es la vivienda habitual

Si ha transmitido su vivienda habitual, en principio deberá tributar por la ganancia obtenida. No obstante, si ha pactado un calendario de pagos y el último supera el año, podrá imputar el beneficio obtenido según sean exigibles los cobros. Se trata de una opción que debe ejercitarse en la autoliquidación presentada en el período voluntario del ejercicio en que se procede a la transmisión. De lo contrario, se considerará que no ha optado a ello y, por lo tanto, no resultará de aplicación la regla de imputación especial.

Si ha obtenido una ganancia patrimonial como consecuencia de la transmisión, considere la posibilidad de reinvertir el importe obtenido en la misma en la adquisición de otra vivienda habitual para no tributar por dicha renta. Eso sí, debe tener en cuenta que la reinversión ha de realizarla en un plazo máximo de dos años desde la fecha de transmisión y que, si no la realiza en el mismo 2017, deberá comunicar en la Renta de este año su intención.

Pero si transmitió en 2016 y no ha reinvertido el importe obtenido en dicho ejercicio, sino en 2017, y se le olvidó comunicar su compromiso de reinvertir en la declaración presentada hasta el pasado junio, tenga presente que el Tribunal Económico Administrativo Central interpreta que indicar el compromiso de reinvertir, marcando la casilla correspondiente en la autoliquidación, no es obligatorio o sustancial para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual.

2- Si es una donación

Si dona una vivienda, aunque el coste fiscal para el donatario pueda no ser significativo en función del parentesco con el donante y de la comunidad autónoma donde radique la vivienda, el donante deberá tributar por la ganancia que, en su caso, obtenga, salvo que este tenga 65 o más años o se encuentre en situación de dependencia severa o de gran dependencia y la vivienda constituya su vivienda habitual.

3- Cuando se tienen más de 65 años

Si una vez cumplidos los 65 años quiere obtener liquidez vendiendo su vivienda habitual, no tendrá que tributar por la ganancia patrimonial generada. En caso de que la vivienda sea un bien ganancial y alguno de los cónyuges no haya llegado a esa edad, le puede compensar aplazar la operación hasta que ambos tengan cumplidos los 65. En caso contrario, deberá tributar el cónyuge que no cumpla el citado requisito por la mitad de la plusvalía.
También puede obtener liquidez vendiendo cualquier otro bien o derecho. En este caso no tributará por la ganancia patrimonial, hasta un máximo de 240.000 euros, si constituye con el importe obtenido una renta vitalicia a su favor. Este límite es individual para cada contribuyente, de manera que, si el bien o derecho tiene carácter ganancial, la unidad familiar puede beneficiarse de un límite máximo de hasta 480.000 euros.

4- Inmueble urbano

Si ha transmitido un inmueble urbano adquirido entre el día 12 de mayo y 31 de diciembre de 2012, podrá reducir la renta obtenida en un 50 por 100. Esta exención parcial no se aplica cuando el inmueble se hubiese adquirido o transmitido al cónyuge o a cualquier persona unida a este por parentesco, en línea directa o colateral, por consanguinidad o afinidad, hasta el segundo grado incluido.

5- Vivienda adquirida antes de 1995

Si ha transmitido una vivienda que fue adquirida antes de 1995, puede reducir la ganancia obtenida en su transmisión con los llamados coeficientes de abatimiento. La cuantía máxima del valor de transmisión de los elementos patrimoniales de un contribuyente en su vida, para poder aplicar estos coeficientes, es de 400.000 euros.

A tal efecto, se tendrá en cuenta no solo el valor de transmisión del elemento patrimonial, sino también los valores de transmisión correspondientes a todas las transmisiones, efectuadas por la misma persona, a cuyas ganancias patrimoniales se les hubiera aplicado los coeficientes de abatimiento, realizadas desde 1 de enero de 2015 hasta el momento de la transmisión de que se trate. Por este motivo, le conviene aplicar los coeficientes solo a la transmisión que proporcionalmente incorpore una mayor ganancia patrimonial.

FUENTE: EXPANSIÓN
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